Как пользоваться калькулятором по ипотеке Сбербанка?
Все очень просто:
- Выбираем какой тип жилья мы желаем приобрести: готовая квартира, квартира в новостройке, строительство своего дома, загородный дом или же мы собираемся рефинансировать ипотеку, взятую в другом банке
- Далее выбираем сумму предполагаемой ипотеки
- После этого указываем сумму первоначального взноса, которую мы можем внести
- Выбираем срок ипотечного кредита
Из ключевых параметров это всё. Теперь осталось выбрать параметры, которые будут влиять на процентную ставку нашей будущей ипотеки:
- Страхование жизни (эта страховка необязательна, но если вы хотите снизить процентную ставку по ипотеке на 1%, то оставляйте пункт отмеченным галочкой)
- Электронная регистрация сделки (за счет этой опции можно еще снизить процент по ипотеке на 0,1%, к тому же эта опция поможет избежать бумажной волокиты)
- Приобретение жилья у определенных застройщиков (Позволяет снизить ставку по кредиту на 2% при приобретении жилья у определенных застройщиков, участвующих в акции, и сроке кредита до 7 лет или на 1.5% при сроке кредита до 12 лет. К тому же сделка с аккредитованными застройщиками пройдет гладко и быстро, поскольку банк лояльно к ним относится.)
Максимальная сумму ипотеки в Сбербанке
Оценивается платежеспособность заемщика/созаемщика(ов) и предоставленное обеспечение, при этом сумма кредита не может превышать установленных Банком максимальных значений в соответствии с условиями выбранного Вами кредита.
Банком учитываются следующие виды доходов:
- доход по основному месту работы;
- доход по дополнительному месту работы;
- доход от предпринимательской деятельности и занятий частной практикой;
- пенсия (в т.ч. досрочно назначенную по старости, инвалидности, за выслугу лет и иные ежемесячные денежные выплаты к пенсии);
- выплаты судьям (за исключением кредитов «Ипотека с государственной поддержкой» и «Рефинансирование жилищных кредитов»);
- иные источники, разрешенные законодательством (сдача в аренду недвижимого имущества, вознаграждения от использования интеллектуальной собственности и по договорам гражданско-правового характера).
Наличие собственных средств (первоначального взноса) необходимо подтвердить до получения кредита или одновременно с получением кредита (первой части кредита).
В качестве документов, подтверждающих наличие первоначального взноса Банк принимает:
- выписку об остатке денежных средств на счете(вкладе), открытом заемщиком/созаемщиком в Сбербанке;
- платежные и иные документы, подтверждающие факт оплаты части стоимости объекта недвижимости;
- документ, подтверждающий право на получение лицами, в собственность которых будет оформлен кредитуемый объект недвижимости, денежных средств, выделенных за счет бюджета на оплату части стоимости объекта недвижимости;
- документ, подтверждающий стоимость реализуемого заемщиком и/или его супругой(ом)/созаемщиком объекта недвижимости в случае выдачи кредита на приобретение объекта недвижимости.
В случае предоставления в Банк в качестве подтверждения первоначального взноса документа, подтверждающего стоимость реализуемого заемщиком и/или его супругой(ом)/созаемщиком объекта недвижимости, максимальная сумма кредита не может превышать разницу между стоимостью кредитуемого объекта недвижимости и стоимостью реализуемого объекта недвижимости.
Покупка жилья в ипотеку – серьезный шаг, который требует не только длительной финансовой подготовки, но и взвешенности данного решения с учетом мельчайших деталей. Как правильно рассчитать свои возможности по оплате ипотеки?
Покупка жилья в ипотеку - серьезный шаг, который требует не только длительной финансовой подготовки, но и взвешенности данного решения с учетом мельчайших деталей. Важно оценить не только уровень платежеспособности на данный момент, но также стабильность места работы, перспективы карьерного роста и состояние своего здоровья. Важно также осознать, готовы ли вы психологически нести бремя большого многолетнего долга. Как правильно рассчитать свои возможности по оплате ипотеки?
Знакомимся с понятием «ипотека»
Главный смысл ипотеки и ее отличие от обыкновенного кредита - это выдача большой суммы денег не просто под проценты, а еще и под залог. В качестве залога может выступать имеющаяся недвижимость или приобретаемая на кредитные средства. По сути, ипотека и обозначает денежный долг, выдаваемый под залог. Стоимость ипотеки складывается из размера первоначального взноса - собственных средств заемщика, которые должны быть не менее 10-20% (в зависимости от условий банка), стоимости недвижимости, общего размера кредита, процентной ставки, срока кредитования, вида платежа (аннуитетный или дифференцированный), наличия комиссий (например, за обслуживание счета) и дополнительных расходов (например, страховки), взимаемых банком.
Изучаем ипотечный рынок
- Процентная ставка.
По данным компании «НДВ-Недвижимость», средняя процентная ставка по ипотечным программам сейчас составляет 10-11% (а минимальная ставка в сегменте вторичной недвижимости - всего лишь 9,25%). Аналитики прогнозируют снижение процентных ставок до уровня 6-8%, но некоторые эксперты убеждены, что в сегодняшних условиях это нереально. Снижение ставки до такого уровня возможно не ранее, чем через 15 лет стабильного положения экономики страны.
- Срок кредитования.
Максимальный срок кредитования, как правило, - 20-30 лет (зависит от ряда факторов), но также есть и банки исключения, предлагающие кредит даже на 50 лет.
- Сумма кредита.
Максимальная сумма кредита, которую предлагают банки, составляет в среднем 30 миллионов рублей (отдельные организации могут выдать даже 99 миллионов). При этом банк соглашается покрыть не более 85% от стоимости недвижимости. Соответственно, минимальный первоначальный взнос составляет 15%. Как показывает практика, самые выгодные условия ипотечного займа - при взносе собственных средств как минимум 50% и сроке кредитования в пределах десяти лет. Кстати, некоторые заемщики берут менее обременительные потребительские кредиты, за счет которых увеличивают первоначальный взнос и уменьшают проценты по кредиту и сумму переплаты. Также размер кредита зависит от оценочной стоимости недвижимости, которую должен проводить аккредитованный оценщик. Бывает, что стоимость, установленная оценщиком, существенно ниже, чем та, которую просит за жилье продавец. Это может привести к снижению суммы кредита. Тогда придется либо самостоятельно находить средства на покрытие разницы, либо искать другой вариант жилья.
- Виды платежей
. Как и у любого кредита, в ипотеке существует два вида платежа - аннуитетный и дифференцированный. Первый означает, что каждый месяц в течение всего периода кредитования вы будете платить одинаковую сумму. Второй вариант - это уменьшение обязательных выплат с каждым месяцем. При этом первоначальный платеж будет гораздо больше по сравнению с платежом при аннуитетном виде выплат.
- Размер платежей.
Ежемесячные взносы по ипотеке не должны превышать 50% от общего дохода семьи в месяц, а если в семье есть маленькие дети, то не более 35%. Однако если ваш доход сочтут довольно высоким, то вероятно, что можно будет оплачивать 60% от этой суммы каждый месяц.
Оцениваем размер дополнительных расходов
Этому аспекту необходимо посвятить достаточно внимания, так как зачастую именно из-за дополнительных затрат, которые не были учтены при первоначальном расчете, сбиваются планы большинства потенциальных заемщиков. С ипотекой, как говорится, каждая копейка на счету. И может случиться так: вы убедились, что вашего дохода хватит на прожитье и погашение ипотеки в размере, скажем, 40 тысяч рублей, вы уже нашли квартиру и мечтаете, как будете в ней жить, а перед заключением договора в банке узнаете, что нужно будет еще ежемесячно доплачивать по 5-10 тысяч. Если такой возможности нет, планы рушатся. Поэтому, выбирая ипотечный кредит, как можно подробнее расспросите менеджера банка обо всех возможных расходах и комиссиях при оформлении ипотеки. Нередки случаи, когда за низкой процентной ставкой банка, привлекательной для клиентов, стоят большие дополнительные комиссии, которые сводят на нет выгоду от пониженной процентной ставки. А бывает, что более высокая ставка по кредиту на деле оказывается лучше, так как дополнительные траты для клиентов оптимизированы и сведены к минимуму.
Итак, что может увеличить платежи по ипотеке? Как показывает практика, комиссии бывают единовременные и ежемесячные. К единовременным относятся расходы за расчеты с продавцом (аккредитив, ячейка, перевод на счет продавца), консультационные услуги, юридическое сопровождение сделки, снижение годовой процентной ставки, рассмотрение заявки, выдача кредита. Ежемесячные комиссии обычно берутся за ведение и обслуживание счета и использование кредитных средств банка.
Теперь рассмотрим самые распространенные расходы по кредиту.
- Оценка стоимости жилья.
Обязательная процедура, от которой зависит сумма кредита. Средняя стоимость такой услуги в Москве - 5 тысяч рублей.
- Проверка жилого объекта.
Если речь идет о квартире в строящемся доме, то часто банк проверяет надежность застройщика и процесса возведения объекта. Эти действия он тоже включает в стоимость ипотеки в виде определенного процента от суммы кредита или фиксированного тарифа, что может обойтись заемщику в сумму от 4 до 15 тысяч рублей.
- Регистрация права собственности.
Этот процесс связан с оформлением большого количества документов. Не каждый решается это делать самостоятельно, опасаясь допустить ошибки. Приходится обращаться к юристам. Их услуги будут стоить порядка 30 тысяч рублей.
- Услуги нотариуса.
Некоторые банки требуют нотариально заверять договор купли-продажи, хотя, по закону, это не обязательно. В этом случае заемщику лучше не спорить, а получить у нотариуса документы, которые необходимы банку. Это может быть согласие супруга на получение ипотеки или заверение копий документов. Расходы здесь соответствуют нотариальным тарифам.
- Страховка.
Страхование квартиры, покупаемой на ипотечные средства, по закону - обязательно для заемщика. При этом ряд банков требует от клиентов дополнительно страховать свою жизнь, трудоспособность, риск утраты права собственности и риск невозможности выплат по кредиту. В среднем это будут лишние 1,5% в год от суммы кредита.
- Единовременная комиссия за рассмотрение заявки на кредит.
Распространена в небольших кредитных организациях, крупные игроки банковского сектора в большинстве своем отменили эту комиссию. Цена варьирует от 2 до 5 тысяч рублей.
- Единовременная комиссия за выдачу кредита.
Есть не во всех банках, но встречается довольно часто. В среднем это еще 1-1,5% от суммы займа, но не менее и не более определенной суммы. Некоторые банки установили фиксированный платеж за операцию. Конкретные суммы уточняйте у менеджера банка.
- Единовременная комиссия за получение кредита наличными средствами.
Актуально только в том случае, если для продавца принципиален наличный расчет. Как известно, банкам выгоднее проводить безналичные операции, поэтому такая услуга тоже стоит денег - примерно 0,5-1,5% от суммы кредита.
- Аренда сейфовой ячейки.
Необходима тоже в случае сделки с наличным расчетом. После получения кредита от банка наличными они передаются на хранение в такую ячейку. Ее аренда обойдется в сумму от 3 до 11 тысяч рублей.
- Внесение изменений в кредитный и обеспечительный договоры.
Бывает, что у заемщика меняются условия залога (например, он меняет залоговую недвижимость). Это обязательно нужно прописать в договоре. За это банки тоже взимают плату в пределах 10 тысяч рублей.
- Получение справок и согласий от банка.
При регистрации членов семьи или перепланировке в ипотечной или залоговой квартире необходимо согласие кредитной организации. В каждом банке существуют свои расценки на подобные операции.
Смотрим на себя глазами банка
Итак, основные составляющие ипотеки понятны. Переходим к определению своих возможностей в качестве ипотечного заемщика. При этом нужно учесть, что для банков существуют первостепенные и второстепенные критерии.
Менее значимые критерии для банков:
Пол клиента (бытует мнение, что в некоторых банках отдают предпочтение какому-то одному гендерному признаку);
Возраст (чаще всего - не менее 21 года и не старше пенсионного возраста);
Уровень образования (наличие диплома о высшем образовании повышает шансы получить кредит);
Семейное положение (наличие семьи дает определенный плюс при получении ипотечного займа).
Наиболее значимые критерии для банков:
Наличие гражданства РФ и постоянной регистрации в регионе оформления кредита (при этом некоторые банки иногда снисходительно относятся и к этому пункту);
Продолжительность трудового стажа (желательно, чтобы стаж был в одной компании не менее 6 месяцев, а общий стаж за последние пять лет - не менее 12 месяцев);
Место работы (в приоритете люди, работающие в государственных или крупных частных компаниях на высоких должностях, категория риска - индивидуальные предприниматели);
Размер дохода (чем выше ваш доход и меньше иждивенцев, тем больший платеж вы сможете осуществлять каждый месяц и претендовать на большую сумму кредита).
Рассчитываем свою платежеспособность
Определить навскидку, сколько у вас в месяц будет уходить на ипотечные платежи, можно так: просто разделите сумму дохода на два. Вы получите приблизительную максимальную сумму ежемесячных аннуитетных платежей (одинаковых за все время кредитования). Если вам больше нравится дифференцированная схема погашения кредита, то после деления на два получится сумма, которую необходимо будет уплачивать в счет кредита в начальный период кредитования. При этом с каждым месяцем размер платежа будет снижаться, а свободных денег в семье будет становиться больше. Как правило, их рекомендуют тратить на досрочное погашение кредита, чтобы уменьшить размер общей переплаты.
Онлайн-калькулятор - примерный расчет
Самый простой и доступный в любое время суток способ - , который можно найти на интернет-сайтах банков, предоставляющих ипотечные займы, или на специализированных сервисах по недвижимости. Калькулятор представляет собой программу, содержащую набор математических формул, благодаря которым можно производить расчет целого ряда параметров кредита. Минус у него один - расчет будет примерным. Однако для людей, ограниченных во времени, это отличный вариант быстро и просто оценить свои возможности перед походом к специалисту по ипотеке. Кроме ежемесячного платежа, ипотечный калькулятор поможет узнать сумму ипотеки, срок кредитования, размер переплаты и другие важные условия. Чтобы расчет максимально приблизить к реальному, попробуйте выяснить максимум условий по интересующей вас программе кредитования.
Например, ипотечный калькулятор на сайте banki.ru позволяет рассчитать ипотеку исходя из стоимости недвижимости или суммы кредита (можно выбрать нужную вкладку). Например, квартира, которую вы хотите купить в ипотеку, стоит 6 миллионов рублей, но у вас есть только 1 миллион, который будет играть роль первоначального взноса. В таком случае сумма кредита, которую выдаст вам банк, составит 5 недостающих миллионов рублей. При процентной ставке в 10%, сроке кредитования в течение 20 лет (240 месяцев), аннуитетном виде платежа, ежемесячных комиссиях в размере 0,01% и единовременных в размере 3% ежемесячный платеж составит, по подсчетам калькулятора, 48 751 рубль. Переплата по кредиту составит 6 853 781 рубль. Выбирая дифференцированный вид платежа, можно увидеть, что переплата в этом случае будет меньше примерно на 1,5 миллиона - 5 291 333 рублей. Однако первое время ежемесячные платежи будут больше, начиная с 63 622 рублей. Последний платеж составит 21 510 рублей.
Ипотечный калькулятор на сайте Сбербанка содержит более расширенный функционал, позволяющий учесть при расчете дополнительные параметры:
Пол, дату рождения, состав семьи (количество иждивенцев);
Уровень заработной платы и второстепенного дохода, наличие материнского капитала;
Наличие кредитов в других банках;
Участие Сбербанка в финансировании строительства выбранного объекта недвижимости;
Возможность заключения страхового договора.
Расчет в банке - конкретные цифры
Самый точный способ рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке - это обратиться к менеджеру банка, который попросит вас предоставить пакет документов, из которых можно будет узнать о размере заработной платы, наличии семьи, детей. Только после этого произведет расчет. Дело в том, что в большинстве своем ипотечные калькуляторы не учитывают такие данные, как уровень дохода и прожиточный минимум (в т.ч. для детей), которые важны при расчете возможного ежемесячного платежа для конкретного человека. Поэтому формула, по которой расчет производится в банке, несколько иная, учитывающая правило, что на ипотечные платежи должно уходить не более определенной части семейного бюджета.
Представим, что заработная плата потенциального заемщика равняется 100 тысячам рублей в месяц. У него есть двое несовершеннолетних детей. В этом случае из заработной платы нужно вычесть прожиточный минимум для трудоспособного населения своего региона (в Москве в июне этот показатель равен 17 642 рублям) и дважды вычесть прожиточный минимум для детей, так как детей двое (в Москве в июне он составил 13 441 рубль). Итого: 100 000 - 17 642 - (13 441 × 2) = 55 476 рублей. Именно такую сумму этот человек сможет потратить на погашение ипотеки. Если сравнить данный результат с показателем из предыдущего расчета в разделе про онлайн-калькулятор, то такой суммы должно хватить для оплаты квартиры за 10 миллионов. Учтите, если детей в семье трое, то размер детского прожиточного минимума нужно вычитать три раза, если ребенок один - то один.
Если по каким-то причинам полученного результата не хватает для оплаты ипотеки за приглянувшуюся вам квартиру, то можно привлечь созаемщика. В этой роли может выступать супруг или другой родственник, а также друг. Некоторые банки допускают привлечение пяти-шести созаемщиков. В этом случае общая сумма кредита может увеличиться прямо пропорционально количеству участников кредитного договора. При этом и максимально разрешенная сумма платежа вырастет. Возьмем для примера двух созаемщиков-супругов с двумя детьми, общий доход которых равняется 160 тысяч рублям. В этом случае из семейного бюджета нужно дважды вычесть прожиточный минимум для трудоспособного населения и дважды детский. Считаем: 160 000 - (2 × 17 642) - (2 × 13 441) = 97 834 рубля. В таком случае, семья может позволить себе квартиру большей площади.
Ипотечное кредитование стало сегодня основным способом приобретения жилья молодыми семьями, гражданами с достаточными доходами.
Поэтому является важным разбираться в условиях кредитования, понимать, откуда берутся суммы ежемесячной выплаты, как рассчитываются платежи по ипотеке, каким образом можно перенести срок выплаты при необходимости.
Основное разделение платежей: аннуитетная и дифференцированная оплата. Теоретически существуют дополнительные варианты формирования графика, однако они применяются в ограниченных индивидуальных случаях.
Аннуитет
Данная форма предполагает оплату равными долями через одинаковый промежуток времени. На сегодняшний день банками в основном при ипотечном кредитовании формируют график аннуитетных платежей, т. к. это является для них более выгодным.
Формула аннуитетного платежа:
x = K * S;
K = (p * (1 + p)n) / (1 + i)n – 1),
где: x – ежемесячный размер аннуитета. S – сумма ипотеки. p – месячная процентная ставка, если ставка годовая, то берем 1/12 часть и делим на 100. n – длительность кредитования в месяцах. K – коэффициент аннуитета.
При сумме кредита 900 тыс. р. сроком на 2 года, с процентной ставкой 10%, график платежей по ипотеке будет выглядеть следующим образом:
| № платежа | Сумма платежа | Основной долг | Начисленные проценты | Остаток задолженности |
| 1 | 41 530,43 | 34 030,43 | 7 500,00 | 865 969,57 |
| 2 | 41 530,43 | 34 314,02 | 7 216,41 | 831 655,55 |
| 3 | 41 530,43 | 34 599,97 | 6 930,46 | 797 055,57 |
| 4 | 41 530,43 | 34 888,30 | 6 642,13 | 762 167,27 |
| 5 | 41 530,43 | 35 179,04 | 6 351,39 | 726 988,23 |
| 6 | 41 530,43 | 35 472,20 | 6 058,24 | 691 516,03 |
| 7 | 41 530,43 | 35 767,80 | 5 762,63 | 655 748,23 |
| 8 | 41 530,43 | 36 065,87 | 5 464,57 | 619 682,37 |
| 9 | 41 530,43 | 36 366,41 | 5 164,02 | 583 315,95 |
| 10 | 41 530,43 | 36 669,47 | 4 860,97 | 546 646,49 |
| 11 | 41 530,43 | 36 975,05 | 4 555,39 | 509 671,44 |
| 12 | 41 530,43 | 37 283,17 | 4 247,26 | 472 388,27 |
| 13 | 41 530,43 | 37 593,86 | 3 936,57 | 434 794,40 |
| 14 | 41 530,43 | 37 907,15 | 3 623,29 | 396 887,26 |
| 15 | 41 530,43 | 38 223,04 | 3 307,39 | 358 664,22 |
| 16 | 41 530,43 | 38 541,57 | 2 988,87 | 320 122,65 |
| 17 | 41 530,43 | 38 862,74 | 2 667,69 | 281 259,91 |
| 18 | 41 530,43 | 39 186,60 | 2 343,83 | 242 073,31 |
| 19 | 41 530,43 | 39 513,16 | 2 017,28 | 202 560,15 |
| 20 | 41 530,43 | 39 842,43 | 1 688,00 | 162 717,72 |
| 21 | 41 530,43 | 40 174,45 | 1 355,98 | 122 543,26 |
| 22 | 41 530,43 | 40 509,24 | 1 021,19 | 82 034,02 |
| 23 | 41 530,43 | 40 846,82 | 683,62 | 41 187,21 |
| 24 | 41 530,43 | 41 187,21 | 343,23 | 0,00 |
| Итого | 996 730,4 | 900 000,0 | 96 730,4 |
На протяжении 2 лет заемщик будет оплачивать по 41530,43 р. кредита и процентов ежемесячно. В первые месяцы выплачивается максимальная сумма процентов – 7,5 тыс. р., далее сумма процентов снижается и увеличиваются взносы по телу кредита.
Всего за период кредитования заемщик переплачивает 96720 р., эффективная процентная ставка составит 10,75%.
Плюсы аннуитетного графика платежей:
- заемщику будет предоставлена большая сумма кредита, чем при других формах оплаты;
- одинаковый платеж на протяжении всех лет кредитования не даст клиенту забыть о необходимой сумме взноса;
- при большой сумме ипотеки, в первые месяцы кредитования при дифференцированном платеже сумма взноса будет достаточно большой, что может сказаться на платежеспособности заемщика. При аннуитете, сумма будет стабильной на протяжении всего периода кредитования.
Дифференцированный
Данный вид платежа определяет, что кредит будет гаситься пропорционально каждый месяц, т. е. сумма ежемесячного взноса рассчитывается по формуле: кредит/количество месяцев кредитования.
Проценты начисляются на остаток задолженности, поэтому сумма переплаты будет меньше.
Формулы дифференцированного платежа
Формула расчета основной уплаты: b = S / n;
где: b – основной ежемесячный платеж; S – сумма ипотеки; n – длительность кредитования в месяцах.
Формула расчета начисленных процентов: p = Sn * P;
где: p – начисленные проценты; P – годовая % ставка / 12 / 100; Sn – остаток долга в периоде.
Расчет остатка долга, величина Sn: Sn = S — (b *n),
где: S – сумма ипотеки; b – основной ежемесячный платеж; n – число прошедших периодов.
Если взять условия из предыдущего примера, изменить форму платежа на дифференцированную, график погашения будет выглядеть следующим образом:
| № платежа | Сумма платежа | Основной долг | Начисленные проценты | Остаток задолженности |
| 1 | 45 000,00 | 37 500,00 | 7 500,00 | 862 500,00 |
| 2 | 44 687,50 | 37 500,00 | 7 187,50 | 825 000,00 |
| 3 | 44 375,00 | 37 500,00 | 6 875,00 | 787 500,00 |
| 4 | 44 062,50 | 37 500,00 | 6 562,50 | 750 000,00 |
| 5 | 43 750,00 | 37 500,00 | 6 250,00 | 712 500,00 |
| 6 | 43 437,50 | 37 500,00 | 5 937,50 | 675 000,00 |
| 7 | 43 125,00 | 37 500,00 | 5 625,00 | 637 500,00 |
| 8 | 42 812,50 | 37 500,00 | 5 312,50 | 600 000,00 |
| 9 | 42 500,00 | 37 500,00 | 5 000,00 | 562 500,00 |
| 10 | 42 187,50 | 37 500,00 | 4 687,50 | 525 000,00 |
| 11 | 41 875,00 | 37 500,00 | 4 375,00 | 487 500,00 |
| 12 | 41 562,50 | 37 500,00 | 4 062,50 | 450 000,00 |
| 13 | 41 250,00 | 37 500,00 | 3 750,00 | 412 500,00 |
| 14 | 40 937,50 | 37 500,00 | 3 437,50 | 375 000,00 |
| 15 | 40 625,00 | 37 500,00 | 3 125,00 | 337 500,00 |
| 16 | 40 312,50 | 37 500,00 | 2 812,50 | 300 000,00 |
| 17 | 40 000,00 | 37 500,00 | 2 500,00 | 262 500,00 |
| 18 | 39 687,50 | 37 500,00 | 2 187,50 | 225 000,00 |
| 19 | 39 375,00 | 37 500,00 | 1 875,00 | 187 500,00 |
| 20 | 39 062,50 | 37 500,00 | 1 562,50 | 150 000,00 |
| 21 | 38 750,00 | 37 500,00 | 1 250,00 | 112 500,00 |
| 22 | 38 437,50 | 37 500,00 | 937,50 | 75 000,00 |
| 23 | 38 125,00 | 37 500,00 | 625,00 | 37 500,00 |
| 24 | 37 812,50 | 37 500,00 | 312,50 | 0,00 |
| Итого | 993 750,0 | 900 000,0 | 93 750,0 |
Максимальная сумма платежа в месяц составит 45000 р., минимальная 37813, общая сумма переплаты по договору 93750 р., т. е. на 3 т. р. меньше, чем при аннуитете. Эффективная процентная ставка 10,42% (ниже на 0,33%). Чем больше срок кредитования, тем выше сумма переплаты по кредиту при аннуитете.
Преимущества дифференцированной формы оплате ипотеки:
- каждый месяц платежи уменьшаются;
- снижается итоговая переплата;
- становится выгодным досрочное погашение ссуды.
Дополнительные варианты оплаты ипотеки
Данными способами являются дифференцированные платежи по ипотеке с дополнительными условиями:
|
Название |
Как работает |
| «Шаровый» платеж | Заемщику предлагается гасить в течение срока действия договора только кредит или проценты, долг подобно шару растет и в окончательный расчет он выплачивает оставшуюся сумму долга. Данный вариант подходит клиентам, которые не имеют возможность делать ежемесячно крупные взносы, но ждут поступлений крупной суммы денег, например от продажи имеющейся недвижимости. |
| С отсрочкой выплат | В первые месяцы кредитования заемщику устанавливаются минимальные платежи по кредиту или разрешается погашать только проценты, по истечении льготного периода, остаток задолженности делиться пропорционально на оставшееся время пользования заемными средствами. |
| Применение разной процентной ставки | При выдаче кредита заемщику предоставляется стандартный график платежей, при своевременном погашении займа в течение определенного периода, процентная ставка по договору может быть снижена. Обычно первоначально устанавливается максимальная процентная ставка, далее она снижается на 30–50% в зависимости от программы и пересчитывается график погашения долга. |
| Применение индексированных платежей | Погашение кредита осуществляется в зависимости от изменения номинальных показателей. Ими могут быть ставка LIBOR, стоимость межбанковских кредитов, курсы валют и т. д. Ставка по договору находится в зависимости от выбранного индекса и величина выплат ежемесячно изменяется при его росте или падении. |
Условия формирования графика платежей оговариваются в кредитном договоре, поэтому является важным внимательное изучение способа погашения в соответствии с кредитной программой.
Условия платежей по ипотечному договору в банках
В разных кредитных организациях предлагаются разные формы графиков платежей. Как правило, банки не предоставляют заемщику право выбора варианта составления графика.
1 Сбербанк
Кредитная организация предлагает несколько программ ипотечного кредитования. В Сбербанке платежи по ипотеке осуществляются равными долями:
По программам «Загородная недвижимость» и «Строительство жилого дома» допускается отсрочка уплаты основного долга или увеличение срока кредитования максимально в течение 2 лет с момента заключения кредитного договора. Обязательным условием является предоставление доказательств увеличения сметной стоимости объекта строительства.
2 ВТБ
Предлагаемые ипотечные программы ВТБ подразумевают внесение аннуитетного платежа. Договором не предусматривается возможность отсрочки, изменения даты оплаты или изменения условий.
Досрочный платеж по ипотеке принимается без комиссий и ограничений, при своевременном написании заявления.
3 Альфа Банк
Ипотека в банке погашается равными долями на весь период договора. Заемщик может воспользоваться услугой «кредитные каникулы», при возникновении непредвиденных обстоятельств.
Невозможность оплачивать ссуду по графику должна быть подтверждена документально. В этом случае клиент либо оплачивает только проценты, либо совсем не платит по ипотеке в течении от 3 месяцев до 1 года. Последующие платежи распределяются пропорционально на оставшийся период по договору.
В результате заемщик может поправить собственное финансовое положение, но полная стоимость приобретаемой недвижимости дополнительно вырастет, т. к. проценты начисляются на весь остаток задолженности в течении кредитных каникул.
4 Россельхозбанк
Кредитная организация предлагает клиентам выбор типа платежа: аннуитет или дифференцированный. Благодаря этому ипотечные программы Россельхозбанка становятся популярными и востребованными.
5 Ипотечный банк Дельта кредит
Ипотечные кредиты погашаются равнодолевыми платежами. Особенностью программ является возможность делать взносы один раз в 14 дней. В результате разбивания ежемесячной суммы погашения на две равные снижается переплата по сделке, сокращается срок кредитования.
Дополнительно клиент может погашать ипотеку досрочно частично или полностью.
Как рассчитать платеж по ипотеке
Производить расчеты лучше на сайте того банка, где планируется оформление сделки, т. к. некоторые особенности кредитных программ могут быть учтены только в той кредитной организации, где они имеются.
Если требуется предварительно произвести расчет ежемесячных платежей при разных формах формирования графиков, можно воспользоваться онлайн-калькуляторами, которые предлагаются в Сети. Для их использования не требуется регистрация. Пользователь вводит необходимую информацию и получает расчет онлайн.
В качестве примера приведен ипотечный калькулятор Сбербанка :
Расчет можно производить по 3 параметрам:
- Стоимость недвижимости.
- Сумма кредита.
- Сумма доходов заемщика.
Дополнительно потребуется ввести сумму первоначального взноса, процентную ставку, срок кредита.
В результате система посчитает ежемесячную сумму платежа по договору, общую сумму выплат, необходимый размер кредита и сумму дохода, которую должен иметь заемщик для получения заданной величины кредита.
Если заемщик покупает недвижимость по следующим параметрам:
- цена 10 млн. р.;
- первоначальный взнос 30%;
- процентная ставка 9% годовых;
- срок 20 лет.
Ежемесячный платеж составит 62 981 р., сумма кредита 7 млн. р., полная стоимость сделки 15115440 р., доход заемщика должен составлять не менее 125962 р. в месяц.
Как отсрочить платеж
Отсрочка платежа по ипотеке допускается только при наличии данной возможности в кредитном договоре. Если у заемщика изменилось финансовое состояние и он не может осуществлять погашение задолженности, ему следует обратиться в банк с просьбой изменения графика платежей.
Кредитные организации предлагают следующие варианты решения проблемы:
- пролонгировать ипотечный договор, чтобы уменьшить ежемесячную сумму взноса;
- оформление «кредитных каникул», когда определенное время заемщику не требуется гасить кредит и проценты, или только тело долга;
- рефинансирование задолженности, т. е. предоставление нового кредита на больший срок, чтобы снизить ежемесячный платеж.
Для того, чтобы получить отсрочку, клиент должен предоставить в банк документальные доказательства невозможности осуществления платежей, убедить кредитора в вероятности того, что в будущем ситуация изменится в положительную сторону. В противном случае банк может отказать в изменении условий договора и наложить взыскание на заложенное имущество.
Есть программы банков, допускающие отсрочку платежа при ипотечном кредитовании строительства домов. Если расходы по смете превышают первоначально запланированные траты, заемщик может попросить у банка отсрочку по погашению основного долга. Такие предложения есть в Сбербанке, Уралсиб банке, Дельта кредите.
Чтобы иметь возможность обратиться за отсрочкой, клиент должен соответствовать следующим параметрам:
- наличие положительной кредитной истории по действующей ипотеке;
- срок пользования кредитом не менее 12 месяцев;
- если заемщик предъявил в банк документальное подтверждение возникновения непредвиденных обстоятельств.
Для оформления отсрочки платежей клиент должен обратиться в банк с заявлением с приложением документов. Заявка рассматривается в среднем от 5 дней до 1 месяца.
Ответы на вопросы
Какой платеж лучше выбрать при ипотеке?
Это решается в индивидуальном порядке. Несмотря на то, что аннуитет предполагает более высокую переплату, многие заемщики выбирают именно его.
При дифференцированном платеже первые взносы бывают настолько высокими, что должники не в состоянии их совершать. При желании всегда можно погасить заем досрочно.
Где можно оформить ипотеку с дифференцированным платежом?
Кроме Россельхозбанка, программы имеются в Газпромбанке. В кредитной организации клиент может самостоятельно выбрать, какой вид платежей для него выгоднее. Выбор возможен по всем ипотечным продуктам банка.
Заключение
От формы платежей по ипотечному кредиту зависит сумма переплаты, поэтому важно перед подписанием кредитного договора изучить условия формирования графика платежей, наличие возможности выбора способа погашения.
При аннуитетах погашать ссуду досрочно имеет смысл только в первую половину срока пользования кредитными средствами, когда начисляется большая сумма процентов.
Во вторую половину срока, когда в основном погашается тело кредита, досрочное погашение может привести к крупному изъятию денежных средств из финансового «кошелька» заемщика, но не позволит существенно сэкономить на сделке.
Принимая решение о покупке недвижимости в кредит, потенциальный заемщик должен предварительно рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке, чтобы понимать уровень долговременной кредитной нагрузки. Размер выплат не должен превышать определенную долю от ежемесячных доходов потенциального заемщика, чаще всего – не более 50%. Зная возможный уровень платежей, потенциальный заемщик может самостоятельно рассчитать максимальный размер ипотеки, срок кредитования и переплату. Для расчета параметров ипотеки используется специальный калькулятор, доступный для всех.
Кредитный ипотечный калькулятор – это программа, содержащая в себе набор математических формул и используемая для определения существенных параметров кредита. Расчет платежей по ипотеке – важнейшая функция ипотечного калькулятора. Помимо платежа, программа позволяет рассчитать сумму ипотеки, срок, переплату и другие ключевые условия.
На стоимость ипотеки, также рассчитываемую на калькуляторе, влияют процентная ставка по кредиту, возможные комиссии и платы, размер первоначального взноса, доступный для заемщика. Для более точного расчета ипотечного калькулятора целесообразно узнать размер процентной ставки, информацию о наличии комиссий по подходящей кредитной программе.
Калькулятор, рассчитывающий ипотеку, легко найти в Интернете.
Удобно использовать калькулятор ипотеки , размещенный на сайтах многих банков. Зачастую такие сервисы учитывают категорию заемщика, желание подключить программу страхования или отказаться от него, тип приобретаемого жилья, подходящую кредитную программу. Таким образом, калькуляторы ипотечного кредита на сайтах банков позволяют узнать индивидуальную процентную ставку, рассчитать выплаты по ипотеке и другие условия кредита, актуальные для конкретного заемщика.
Впрочем, рассчитать ипотеку помогут онлайн-калькуляторы, размещенные на специализированных интернет-порталах. Такие ипотечные калькуляторы рассчитывают параметры кредита по заданным пользователем условиям. Ипотечный калькулятор онлайн – отличная возможность предварительно рассчитать размер ипотеки, сумму переплаты, не посещая банк.
Необходимо помнить, что расчет ипотеки, полученный на кредитном калькуляторе, который расположен на сторонних сайтах, не является окончательным.
Таким образом, желающие приобрести жилье могут предварительно оценить свои силы и возможности, используя калькулятор ипотеки.
Прежде чем взять ипотеку на квартиру, потенциальные заемщики должны знать размер ежемесячных трат. Профессиональные сотрудники банков или агентств недвижимости рассчитывают размер суммы кредита по ежемесячному доходу клиента, который делится, как правило, на 2. Таким образом, получается максимальная сумма ежемесячных аннуитетных платежей. При расчете дифференцированного платежа схема немного иная: при делении на 2 получается сумма, подлежащая погашению в начальный период кредитования. Размер платежа при дифференцированном графике постепенно снижается и становится все меньше половины ежемесячного дохода, таким образом, свободные денежные средства можно отправлять на досрочное погашение. Сейчас согласно законодательству все кредиты оформляются с досрочным погашением без ограничений и комиссий.
Расчет платежей по военной ипотеке не имеет смысла, так как все выплаты осуществляет государство.
Потенциальные заемщики могут, используя универсальный калькулятор Банки.ру, понять, сколько дадут им денег в ипотеку. Сервис позволяет рассчитать сумму платежа по зарплате, используя вышеописанную методику вычисления. Также с помощью поиска Банки.ру можно подобрать кредит на необходимую сумму, с конкретным первым взносом. В 2014 году на ипотечном рынке представлено достаточно предложений без первоначального взноса.
1 «Оптима» (снижение ставки по ипотеке на 0,5% от той, что предполагается по Вашей программе кредитования), «Медиа» (на 1%) или «Ультра» (на 1,5%). Единовременный платеж составит 1%, 2,5% или 4% от общей суммы кредита соответственно. Снизить таким образом ставку по ипотеке – значит существенно сэкономить на ежемесячных платежах и по итогам всех выплат.
2 Скидка с процентной ставки в размере 0.5% предоставляется при участии в акции для зарплатных клиентов ПАО РОСБАНК. Условия действительны до отмены акции Банком.
3 Приведенный расчет является примерным. Условия расчета справедливы для заемщиков, подтверждающих доход по форме 2НДФЛ, при комплексном страховании рисков, расчет не учитывает других индивидуальных особенностей заемщика, для верхнего значения по сроку в рамках заданного диапазона. Получить индивидуальный расчет Вы можете, задав вопрос ипотечному консультанту банка ДельтаКредит по телефону или заполнив анкету .
На странице перед Вами – калькулятор для расчета параметров ипотеки: суммы, первоначального взноса, ежемесячного платежа, срока и порядка погашения. Сервис отражает общие условия, а также уникальные опции, которые помогут рассчитать и уменьшить платеж по ипотечному кредиту, срок и общую переплату.
Как с помощью сервиса рассчитать ипотеку?
Чтобы задать индивидуальные параметры кредита, Вам потребуется указать:
Регион, в котором планируется приобретение: Москва и МО, Санкт-Петербург, Ленинградская область или другой.
Вид недвижимости: квартира на первичном или вторичном рынке, доля или комната, готовый или строящийся дом, апартаменты, гараж.
Тип залога: приобретаемый объект или имеющаяся недвижимость.
Срок кредитования.
Ориентировочную стоимость покупки.
Размер первоначального взноса – минимум определяется автоматически, большее значение можно указать самостоятельно. От этого параметра зависит размер кредита, который в свою очередь также рассчитывается автоматически.
Ставку: базовая либо сниженная в рамках программы «Назначь свою ставку».
После нажатия кнопки «Рассчитать кредит» появятся результаты: срок, размер, ставка и регулярный платеж по ипотеке. Показатели максимально приближены к тем, что будут фигурировать в Вашем договоре. Однако окончательные результаты зависят от многих факторов. Уточнить, одобрит ли банк данную сумму и размер ежемесячного платежа, Вы сможете после подачи заявки. А посчитать выплаты по ипотеке с точностью до копеек – лишь тогда, когда будет найдена подходящая недвижимость и станет известна ее стоимость.
Преимущества расчета ипотеки с помощью онлайн-калькулятора
Данный сервис позволит Вам:
Получить наглядное представление о кредитном продукте;
Сопоставить будущие расходы (первый взнос, регулярный платеж, график погашения ипотеки) со своими доходами и спланировать бюджет;
Оценить возможности оптимизации договора – опции «Назначь свою ставку» и «Половина платежа раз в 14 дней»;
Таким образом, использование ипотечного калькулятора – это прекрасная возможность подготовиться к покупке недвижимости с привлечением банковских средств.
Подробнее